海珠楼市，从来没有像今年这么热闹过。

十几个新盘大乱斗，还有王炸地块预备登场！

(相关资料图)

海珠的新房市场主要分成了几个大板块。

琶洲，新贵最爱，高大上的写字楼总部，琶洲南TOD、保利招商天珺。

珠江后航道，海珠西，老城配套，珠江后航道，旧改连片发展，潜力股。

中轴，近珠江新城、琶洲，配套不弱。

其中，琶洲第一梯队，妥妥的富豪区；

珠江后航道，有豪宅，也有改善。

反观海珠西和中轴，就像两个落难公主，一个靠近市中心珠江新城，一个靠近老行政中心越秀，却都过的不怎么样。

这是海珠老钱和老钱之间的战争。

中轴上的上果地块就是这一轮海珠楼市的变数，也是重新改变海珠楼市生态的新盘。

接下来，海珠中轴要手撕海珠西了。

01

海珠中轴上，已经很多年没有过新盘了，一路靠着老楼王珠江帝景撑起牌面。

今年，一开就是双黄蛋。

保利四季和颂、方圆美林·滨江壹号。

无一例外，都是靠着广州塔、琶洲、珠江新城讲故事。

而且，他们和珠江新城的距离，是广州新盘中最近的。

方圆美林·滨江壹号

占地2.7公顷，规划了7栋34-39层的高层住宅，有回迁房、政府房源等等。

只有两栋商品房，户型建面约93平-132平，单价8-13万/平。

项目最大的优势是望广州塔+客村地铁站，通勤和景观都很好。

方圆和美林一直捂着这个盘，藏了两年多，直到今年终于等到了海珠的风，立马推了出来。

两百来套的货量，直接没开沙盘，而是专门的PPT讲解，搞得很豪宅氛围，8-13万/平的价格，不便宜。

这个盘差价那么高，主要是低层和高层价差很远，望不望得到广州塔的景观差距。

如果，只看楼盘，和回迁房同小区，没有教育配套，是有很大缺陷的。

但是，3+8的客村地铁站，以及望广州塔两个核心卖点，就够了。

保利四季和颂

这也是滨江壹号等的风之一。

均价8-9.8万/平，户型为108-140平。

其中，中间价位的140平户型卖的比较好，最贵和最便宜的户型则相对一般。

项目距离客村站远，是一个自驾友好盘，在主干道广州大道旁。

项目很小，只有3栋商品房，不到200套的货量。在市区的单体楼小区来说，四季和颂的产品综合竞争力很强，户型、设计、区位等等。

相比旁边的滨江壹号，户型、开发商、小区要好一点，但地段要弱一点，离广州塔和客村商圈更远，离地铁也不近。

但是客群主要还是自驾为主，地铁算是锦上添花。

总的来说，这两个盘货量少，合共加起来才400多套，而且主要卖点就是地段+地段+地段。

不过，这两个盘由于体量太小，都无法成为中轴复苏的关键，而珠江帝景又太老，中轴需要一个新旗手。

上果地块，来了。

地块起拍总价超111亿，总建面约36.4平，配套名校中大附中，对面是万达广场，内部有地铁上涌公园站，旁边是主干道广州大道。

这宗上百亿的地王，会打开海珠中轴的房价想象力。

这将是海珠有史以来公开出让总价最高的一块地。

上一个有类似区位和资源的海珠楼盘，叫琶洲南TOD，一个现象级红盘。

这块地，可能是属于海珠中轴的“琶洲南TOD”，沉寂多年的海珠中轴终于有了声音。

在海珠一区一谷一圈的空间布局规划中，海珠中轴属于琶洲和中大生态谷的交界处，可以吸到两边的资源。

同时，距离珠江新城也最近，其实也是珠城房价生态圈中的一员，受影响很大。

即使康鹭布匹产业逐渐衰微，凭借近珠江新城和琶洲的地理位置，同样成熟的商圈配套，海珠中轴依然能打。

只要珠江新城和广州塔还是广州中心，海珠中轴就有想象力。

02

在上果出来前，海珠中轴和海珠西的PK没有那么直接。

从新盘定位也能看的出来，海珠西刚改为主，而中轴都是纯改善新盘。

而且，大家的数字都不算太好看，称得上难兄难弟。

两者的客群主体也有不同，除了海珠本地人的置换，海珠西更多是年轻家庭组团+老城区置业组合。

而海珠中轴承接了很多珠江新城和琶洲的外溢。

两者都有呈现了一个特点，楼市愈发越秀化，也就是配套成熟+蚊型盘。

比如说海珠西↓

商业有江南西商圈、乐峰广场、太古仓、万科里...

教育有第五中学、南武中学、海珠实验小学、昌岗中路小学、同福中路一小...

医院有广州医科大学附属第二医院、广州市红十字会医院...

地铁有2号线、8号线、广佛线、10号线、11号线...

既打通了广州的老行政中心，还连接了广州的新贵们。

在这里，是商业围绕的烟火气、是成熟的教育资源、是多条地铁穿行而过的交通配套。

拥有如此配套资源的板块，开发商的房子却不好卖。

目前，海珠西板块有3个住宅新盘在售，中旅天宸府、越秀江湾和樾、中海江泰里。

中旅天宸府

均价6.8-7.2万/平，特价房有6.3万/平，户型为约82-120平，定位刚改。

最值钱的就是地段+8号线宝岗大道地铁口。一共4栋超高层，没什么花园，自身是不配建配套，靠蹭周边现有资源。

户型很紧凑，实用率不高。三梯四户、三梯五户的配置听上去还不错，但这是45-46F的超高层，梯户比不低。

现在，卖了一年，终于基本把A栋清了，正在加推B栋。

项目的主要客户是老海珠的街坊，家庭置业客群居多。

中旅天宸府整体突出一个中庸，只能在性价比上做文章，有段时间特价房去到了5字头，还搞了0首付。

不过，周边的城市面貌相对老旧。

天宸府主打是宝岗大道-昌岗的成熟配套，有商圈、学校、地铁，房子的刚需3要素。

不过，户型是真的一般，销售说B栋有改善，整体变得更大，更偏向家庭置业。

中海江泰里

均价6.8-7.8万/平，户型有75、85、105平。

江泰里位于江泰路地铁站，周边有万科里商圈。

项目自己也配建了底商综合体+幼儿园，两栋49F的超高层住宅，三梯六户，基本可以把他当成一个超高层公寓来看待。

江泰路的设计风格年轻化，定位很清晰，户型段也很友好，75-105平的户型段，也拉低了总价。

想在主城区上车的刚需年轻人，可以考虑，如果是有孩子或是计划有孩子的家庭客，就要慎重。

项目卖最好的也是小户型，上车首付160万左右，总价530万起。

对了，旁边有个变电站的不利因素。

周边城市面貌↓

这几个盘有个共同点，超高层单体楼+周边旧楼围绕。

海珠西新房，打不过板块内二手房，更打不过未来中轴新房。

在上果地块出来后，属于中轴的全能选手出现了。

在距离珠江新城4公里的地方，有一个低密+学校+地铁+商业+景观的新盘，你要的，他都有。

海珠西几个最能打的配套资源，上果都不差，区位还更强。

在海珠西，房价没有预期，都是现成的配套，无论东进还是南拓，海珠西都不是未来海珠的重点。

海珠西剩下的是宜居、烟火气，以及高密度的优质配套资源。

这里是留给老海珠和老广在市区栖息的一块自留地。

被中轴手撕，Who cares